La entrada en vigor de la Ley 10/2025, de 26 de diciembre, marca un antes y un después en la forma en que propietarios y agencias debemos comunicar los precios al mercado. No se trata de un simple cambio administrativo; es una transformación radical del principio de veracidad en la oferta comercial inmobiliaria que obliga a mostrar siempre el precio final real.
En JAMM ESTATE, como especialistas en el mercado de Benalmádena, entendemos que la seguridad jurídica es el activo más valioso de cualquier operación. Como bien analiza el experto Jesús Prieto en este artículo de Idealista sobre la publicidad inmobiliaria, el “precio gancho” ha muerto legalmente. Ya no es una opción estética, es una obligación de cumplimiento inmediato para evitar sanciones de consumo que pueden ser extremadamente elevadas.
El marco jurídico: ¿Por qué ahora?
La Ley 10/2025 de Servicios de Atención a la Clientela nace con el objetivo de garantizar la transparencia total en la información precontractual. Según el texto íntegro de la Ley 10/2025 publicado en el BOE, las empresas deben asegurar que el consumidor reciba una información veraz, eficaz y completa desde el primer impacto publicitario del inmueble.
Esta norma refuerza lo ya establecido en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pero con un enfoque mucho más estricto para el sector inmobiliario en 2026: ocultar que el comprador debe pagar honorarios de intermediación ya no es una “costumbre del sector”, es una infracción de la normativa de consumo. El usuario debe conocer el coste total de la operación sin sorpresas de última hora.
El fragmento clave de la normativa
Para cumplir con el rigor de las actuales inspecciones, debemos remitirnos al espíritu de la norma en su Artículo 4:
“El precio total publicitado debe ser el desembolso final que el consumidor deba satisfacer para la adquisición del bien, integrando de forma indisoluble todos los costes conocidos de antemano por el oferente, incluyendo gastos de gestión o intermediación si estos son repercutidos al comprador.”
Caso Práctico: Desglose de una venta de 200.000 € en Benalmádena
Para ilustrar la aplicación de esta ley en nuestra agencia, analicemos una operación de venta directa bajo el cumplimiento estricto de la normativa nacional y el Decreto 218/2005 de la Junta de Andalucía. Imaginemos una vivienda con un valor de mercado de 200.000 € donde nuestros honorarios (5% + IVA) ya están contemplados en el precio.
La estructura del anuncio bajo la Ley 10/2025
Para que el anuncio sea legalmente impecable, el desglose debe ser el siguiente:
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Precio de Cabecera: 200.000 € (Precio Final).
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Nota de Honorarios: “El precio de venta indicado incluye los honorarios de intermediación inmobiliaria (5% + IVA)”.
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Mención de Gastos e Impuestos: “El precio no incluye los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad ni los impuestos aplicables (ITP al 7% en Andalucía)”.
Tabla Técnica de la Operación
| Concepto | Importe | Estado en el Anuncio |
| Precio neto de la vivienda | 187.900 € | Incluido |
| Honorarios (5%+IVA) | 12.100 € | Incluido (Obligatorio Ley 10/2025) |
| PRECIO FINAL ANUNCIADO | 200.000 € | TOTAL TRANSPARENTE |
| ITP Andalucía (7%) | 14.000 € | Informado (No incluido) |
| Gastos de Notaría y Registro (aprox.) | 2.000 € | Informado (No incluido) |
Las FAQS del Propietario ante el nuevo escenario legal
¿Es obligatorio incluir mi comisión de agencia en el precio del portal?
Sí. Si los honorarios son un coste que la agencia ya ha pactado y conoce, deben figurar sumados en el precio anunciado. Publicar una cifra menor para atraer clientes y luego añadir los honorarios fuera de ese precio es una práctica que la Ley 10/2025 penaliza como publicidad engañosa.
¿Qué riesgos asumo si el anuncio de mi casa no cumple la ley?
El mayor riesgo para el propietario es la inseguridad jurídica. Si un comprador firma unas arras y posteriormente demuestra que se le ocultó información relevante sobre el precio final (como los honorarios de la agencia), podría solicitar la nulidad del contrato alegando falta de transparencia, lo que podría derivar en la devolución de las arras por duplicado.
¿Cómo detectan los portales inmobiliarios estos incumplimientos?
Portales como Idealista están reforzando sus filtros de calidad para asegurar que los precios publicados coincidan con la realidad del mercado y la normativa vigente. Los anuncios que no cumplen con estos estándares de transparencia pierden posicionamiento y se exponen a ser retirados de las plataformas.
Conclusión: Confianza y Seguridad en JAMM ESTATE
En JAMM ESTATE, hemos adaptado todos nuestros protocolos a la Ley 10/2025 para garantizar que tanto compradores como vendedores en Benalmádena operen en un entorno de seguridad total. Presentar una propiedad por su precio real, con todos los costes de gestión integrados, es la única forma de garantizar un cierre de operación exitoso y sin imprevistos legales.
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