Las subastas judiciales no son eventos aislados, sino la culminación de un proceso de ejecución forzosa. Se llega a este escenario cuando un deudor incumple sus obligaciones contractuales —generalmente el pago de un préstamo hipotecario o una deuda reconocida— y el acreedor activa el mecanismo legal para recuperar su capital. Tras el impago, se interpone una demanda que deriva en un procedimiento de ejecución (Garantía Hipotecaria o Título Judicial). Si el requerimiento de pago no es atendido, el Juzgado procede al embargo y posterior realización de los bienes. La subasta es, por tanto, la herramienta del Estado para transformar un activo inmobiliario en liquidez, garantizando que el patrimonio del deudor responda por sus deudas según el principio de responsabilidad patrimonial universal.
El Proceso de la Subasta Judicial Electrónica
Desde la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el procedimiento se centraliza de forma telemática a través del Portal del BOE, garantizando mayor transparencia y concurrencia. Para el inversor profesional, entender los tiempos procesales es la base de cualquier estrategia de deuda inmobiliaria rentable.
Convocatoria y Publicación
La subasta se inicia con la resolución del Letrado de la Administración de Justicia (LAJ). El edicto incluye las condiciones, la valoración del bien (tipo de subasta) y la certificación de cargas del Registro de la Propiedad. Es imperativo analizar la certificación de cargas (art. 667 LEC) para distinguir entre cargas anteriores, que el adjudicatario asume, y posteriores, que se cancelan tras la adjudicación.
El Depósito Constitutivo y Desarrollo de la Puja
Para participar, es obligatorio realizar un depósito previo del 5% del valor de tasación del bien. Si no resultas adjudicatario, el sistema devuelve el depósito automáticamente. No obstante, si resultas adjudicatario y no completas el pago del precio (quiebra de subasta), pierdes el depósito en beneficio de la ejecución. La subasta permanece abierta durante 20 días naturales. Es común el uso de la puja con reserva de postura, que permite que, si el mejor postor no consigna el resto del precio, el segundo en la lista pueda adjudicarse el bien.
Estrategias de Adjudicación y Escenarios Legales
El éxito de la inversión técnica depende de entender los umbrales de adjudicación según la postura máxima alcanzada en relación al valor de tasación, conforme a los artículos 670 y 671 de la LEC.
Postura igual o superior al 70 por ciento
Si la mejor puja supera el 70% del valor de salida, el LAJ dictará el Decreto de Adjudicación de forma directa a favor del postor. Esta es la vía más segura para asegurar la propiedad sin intervenciones posteriores del deudor o el acreedor.
Postura inferior al 70 por ciento
Si la mejor puja es inferior a dicho umbral, el proceso entra en una fase estratégica. El deudor tiene 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura superando el 70% o cubriendo la deuda total. Si el deudor no actúa, el acreedor ejecutante puede pedir la adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba, siempre que supere el 60% y la mejor postura.
Subasta Desierta sin Postores
Si nadie puja, el acreedor ejecutante tiene el derecho de adjudicarse el bien por el 50% del valor de tasación si no es vivienda habitual, o por el 70% o deuda total si se trata de vivienda habitual, con un suelo mínimo del 60%.
Riesgos y Análisis de Viabilidad Previa
Antes de realizar cualquier puja, es fundamental realizar una “due diligence” profunda del activo. Muchos inversores noveles cometen el error de no calcular correctamente el impacto de las cargas preferentes o la fiscalidad del remate. Para evitar errores costosos, te recomendamos consultar con nuestros expertos para realizar un análisis de riesgos en subastas judiciales, donde desglosamos los puntos críticos a revisar en el edicto y el registro de la propiedad, viendo la viabilidad de la subasta o buscando otras alternativas.
Situación Posesoria y Cargas Preferentes
La adjudicación judicial no implica la entrega automática de la posesión. Puede ser necesario solicitar el lanzamiento o iniciar una acción de desahucio si existen ocupantes sin título. Asimismo, hay que prestar especial atención a las deudas de comunidad de propietarios y el IBI, que pueden tener prioridad de cobro incluso sobre la carga que se ejecuta debido a la afección real del inmueble.
