Cuando una persona recibe la notificación de una ejecución hipotecaria, es habitual pensar que el siguiente paso será una subasta judicial y que, una vez celebrada, todo habrá terminado. Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. Existen procedimientos en los que la subasta no llega a celebrarse, se suspende, queda desierta o la situación se resuelve por otras vías antes de ese momento.
En esos casos es normal que aparezcan nuevas dudas: ¿el procedimiento se paraliza?, ¿el banco puede quedarse con la vivienda igualmente?, ¿la deuda desaparece?, ¿todavía existe margen para negociar?
Si has llegado hasta aquí porque estás viviendo una situación similar, conviene conocer qué puede ocurrir realmente y qué opciones pueden existir antes de dar por perdido el inmueble.
Dejar de pagar no detiene la deuda: qué ocurre antes de un embargo o ejecución hipotecaria
Índice
- ¿Siempre termina una ejecución hipotecaria en una subasta?
- Situaciones en las que puede no celebrarse la subasta
- ¿Qué ocurre con la vivienda mientras tanto?
- ¿Puede el banco seguir reclamando la deuda?
- ¿Todavía es posible llegar a un acuerdo?
- Errores que conviene evitar
- Cuándo buscar ayuda puede marcar la diferencia
- Conclusión
- Preguntas frecuentes
¿Siempre termina una ejecución hipotecaria en una subasta?
No.
Aunque muchas personas utilizan los términos “ejecución hipotecaria” y “subasta” como si fueran lo mismo, en realidad son fases distintas de un mismo procedimiento.
La ejecución hipotecaria es el proceso judicial mediante el cual la entidad financiera solicita el cobro de la deuda utilizando como garantía la vivienda hipotecada. La subasta judicial es únicamente uno de los posibles pasos dentro de ese procedimiento.
Eso significa que una ejecución hipotecaria puede evolucionar de diferentes maneras antes de llegar a la subasta o incluso sin que esta llegue a celebrarse.
Cada procedimiento depende de múltiples factores: la situación del préstamo, las actuaciones de las partes, posibles acuerdos, recursos judiciales o incluso cambios normativos que puedan afectar al proceso.
Por ese motivo, recibir una demanda de ejecución hipotecaria no implica necesariamente que la vivienda vaya a subastarse de forma inmediata.
Situaciones en las que puede no celebrarse la subasta
Aunque no es lo más habitual, existen diferentes circunstancias que pueden impedir que una subasta llegue a celebrarse.
Se alcanza un acuerdo con la entidad financiera
En algunos procedimientos, ambas partes consiguen negociar una solución antes de que la subasta tenga lugar.
Dependiendo de cada caso, ese acuerdo puede consistir en una refinanciación, una reestructuración de la deuda, una dación en pago o incluso una venta pactada del inmueble que permita cancelar total o parcialmente el préstamo.
Cada entidad financiera tiene sus propios criterios internos y no todas aceptan las mismas soluciones, pero cuanto antes se inicien las conversaciones, mayores suelen ser las posibilidades de encontrar una alternativa.
¿Se puede evitar una subasta judicial? Opciones antes de perder una vivienda
La deuda queda satisfecha antes de la subasta
También puede ocurrir que la deuda pendiente sea abonada antes de celebrarse la subasta.
En ese supuesto, si se cumplen los requisitos legales correspondientes, el procedimiento puede finalizar sin necesidad de continuar con la realización forzosa del inmueble.
No siempre resulta sencillo, ya que además del capital pendiente pueden existir intereses, costas procesales y otros gastos derivados del procedimiento.
El procedimiento se suspende temporalmente
Existen situaciones en las que el procedimiento judicial puede quedar suspendido durante un tiempo.
Las causas pueden ser diversas y dependerán siempre de las circunstancias concretas del procedimiento y de la legislación vigente.
La suspensión no supone que la deuda desaparezca ni que la ejecución quede archivada definitivamente. En muchos casos únicamente implica que determinadas actuaciones judiciales quedan paralizadas hasta que desaparezca la causa que motivó dicha suspensión.
Por ello, interpretar una suspensión como el final del problema puede llevar a errores importantes.
Existen incidencias procesales
En ocasiones pueden producirse incidencias relacionadas con la documentación aportada, la notificación a las partes o determinadas actuaciones procesales.
Estas situaciones pueden retrasar el procedimiento o provocar que determinadas actuaciones deban repetirse.
Sin embargo, conviene evitar falsas expectativas. Que exista un retraso procesal no significa necesariamente que la ejecución vaya a quedar sin efecto.
¿Qué ocurre con la vivienda mientras tanto?
Una de las preguntas más frecuentes es qué sucede con la vivienda cuando la ejecución continúa pero todavía no se ha celebrado ninguna subasta.
La respuesta depende del momento exacto en el que se encuentre el procedimiento judicial.
Mientras la propiedad siga inscrita a nombre del propietario, este continúa siendo el titular registral del inmueble, aunque la vivienda se encuentre afectada por la ejecución hipotecaria.
Eso no significa que pueda disponer libremente de ella como si nada estuviera ocurriendo.
Por ejemplo, cualquier posible comprador necesitará conocer la existencia del procedimiento y valorar cómo puede afectar a la operación.
Del mismo modo, una venta realizada en estas circunstancias requiere un análisis previo para comprobar si resulta viable cancelar la deuda y las cargas existentes durante la operación.
Precisamente por eso, en muchas ocasiones actuar con suficiente antelación ofrece muchas más posibilidades que esperar a que el procedimiento llegue a sus últimas fases.
¿Puede el banco seguir reclamando la deuda?
Sí.
Un error muy extendido consiste en pensar que, por el simple hecho de iniciarse una ejecución hipotecaria, la deuda deja de crecer o queda automáticamente limitada al valor de la vivienda.
En realidad, durante el procedimiento pueden seguir acumulándose distintos conceptos económicos previstos legalmente, como intereses o costas, dependiendo de cada caso concreto y de las resoluciones judiciales que se vayan dictando.
Además, la situación final dependerá de cómo termine el procedimiento y del importe que finalmente permita cubrir la garantía hipotecaria.
Por ese motivo, dejar pasar el tiempo rara vez mejora la situación del deudor. En muchos casos sucede precisamente lo contrario: cuanto más avanza el procedimiento, menos margen existe para buscar soluciones que permitan minimizar las consecuencias económicas.
Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)
¿Todavía es posible llegar a un acuerdo?
Sí, aunque las posibilidades y el margen de negociación suelen reducirse conforme avanza el procedimiento.
Existe la creencia de que, una vez presentada la demanda de ejecución hipotecaria, ya no merece la pena hablar con la entidad financiera. Sin embargo, la práctica demuestra que cada situación debe analizarse de forma individual.
En algunos casos todavía pueden plantearse soluciones que permitan evitar que el procedimiento continúe hasta sus últimas consecuencias. En otros, el objetivo ya no será conservar la vivienda, sino reducir el impacto económico de la deuda o encontrar una salida más ordenada.
No existe una solución válida para todos los propietarios. Influyen factores como el importe pendiente, el valor actual del inmueble, la existencia de otros acreedores, la capacidad económica del deudor o incluso la política interna de la entidad financiera.
Por ello, cuanto antes se estudie la situación, más alternativas suelen existir.
¿Qué ocurre si finalmente no hay subasta?
Cuando una ejecución hipotecaria no termina con una subasta, no significa necesariamente que el procedimiento haya finalizado.
Dependiendo de la causa que haya impedido su celebración, pueden darse diferentes escenarios.
Si la ejecución se ha suspendido por motivos procesales o legales, el procedimiento puede reanudarse cuando desaparezca esa circunstancia.
Si se alcanza un acuerdo entre las partes, la ejecución podrá finalizar conforme a lo pactado.
Si la deuda queda completamente satisfecha, el procedimiento podrá darse por terminado.
Cada caso presenta particularidades propias, por lo que resulta muy importante no sacar conclusiones precipitadas únicamente porque la subasta no aparezca publicada o porque hayan transcurrido varios meses sin recibir nuevas notificaciones.
En ocasiones, la sensación de que “no pasa nada” únicamente responde a los tiempos habituales de la Administración de Justicia.
¿Y si la vivienda vale más que la deuda?
Es una situación más frecuente de lo que muchas personas imaginan.
Durante los últimos años, el incremento del precio de la vivienda en numerosas zonas de España ha provocado que muchos inmuebles tengan actualmente un valor de mercado muy superior al que tenían cuando se firmó la hipoteca.
Esto puede cambiar por completo la estrategia.
Si existe suficiente patrimonio en la vivienda, vender el inmueble antes de que el procedimiento llegue a su fase final puede permitir cancelar la deuda hipotecaria y conservar el remanente económico.
En cambio, esperar hasta las últimas fases de la ejecución suele reducir las posibilidades de decidir cómo y cuándo vender.
No significa que siempre sea posible ni que sea la mejor solución para todos los propietarios, pero sí es una alternativa que conviene estudiar antes de descartar cualquier opción.
Desde nuestra experiencia, muchas personas solicitan ayuda cuando creen que ya no existe margen de actuación. Sin embargo, en bastantes ocasiones todavía pueden analizarse distintas vías para intentar proteger parte de su patrimonio.
Errores que conviene evitar
Cuando una persona atraviesa una ejecución hipotecaria es habitual que aparezcan consejos contradictorios procedentes de conocidos, redes sociales o foros de Internet.
No toda la información que circula es correcta y algunas decisiones pueden tener consecuencias difíciles de revertir.
Entre los errores más habituales destacan:
Pensar que no hacer nada solucionará el problema
Ignorar las notificaciones judiciales o dejar transcurrir los plazos rara vez juega a favor del propietario.
Cada actuación dentro del procedimiento tiene unos plazos concretos y perderlos puede limitar determinadas opciones.
Creer que la vivienda ya está perdida desde el primer momento
Una ejecución hipotecaria no significa automáticamente que el resultado esté decidido.
Dependiendo de la fase en la que se encuentre el procedimiento, todavía pueden existir alternativas que merezca la pena valorar.
Esperar hasta los últimos días
Es probablemente el error más frecuente.
Muchas personas buscan información cuando reciben el lanzamiento, cuando aparece anunciada la subasta o cuando prácticamente todas las posibilidades de actuación se han reducido.
Sin embargo, las opciones suelen ser mayores cuanto antes se analiza la situación.
Tomar decisiones sin conocer el alcance de la deuda
No basta con saber cuánto queda pendiente de hipoteca.
Es importante conocer el importe actualizado de la deuda, los intereses, las posibles costas y las cargas que puedan afectar al inmueble.
Solo con una visión completa puede tomarse una decisión fundamentada.
Cuándo buscar ayuda puede marcar la diferencia
Cada procedimiento de ejecución hipotecaria es diferente.
Dos viviendas con el mismo valor pueden tener soluciones completamente distintas dependiendo de la deuda existente, la situación económica del propietario o el momento procesal en el que se encuentren.
Por ese motivo, antes de asumir que ya no existe ninguna alternativa, resulta recomendable estudiar el caso concreto.
En JAMM ESTATE trabajamos habitualmente con propietarios que atraviesan situaciones inmobiliarias complejas. Nuestro trabajo consiste en analizar la viabilidad de distintas soluciones inmobiliarias y, cuando es necesario, coordinarnos con profesionales especializados para que cada propietario pueda tomar decisiones con toda la información disponible. Si estás o crees que te encuentras en una situación similar, no dudes en rellenar este formulario y nos pondremos en contacto contigo a la mayor brevedad posible
Conclusión
Cuando se inicia una ejecución hipotecaria es fácil pensar que todo está decidido y que únicamente queda esperar el desenlace. Sin embargo, la realidad demuestra que el procedimiento puede evolucionar de distintas formas y que no todas ellas pasan necesariamente por una subasta judicial.
Que una subasta no llegue a celebrarse no significa que el problema haya desaparecido, pero tampoco implica que todas las puertas estén cerradas. Dependiendo del momento procesal y de las circunstancias de cada propietario, todavía pueden existir alternativas que conviene valorar antes de tomar cualquier decisión.
Lo más importante es conocer la situación real, actuar con información y evitar que el paso del tiempo reduzca unas opciones que, en muchos casos, existen mucho antes de lo que la mayoría de personas imagina.
Si estás atravesando una ejecución hipotecaria o has recibido una notificación judicial y no sabes cuál puede ser el siguiente paso, en JAMM ESTATE podemos analizar tu situación desde un punto de vista inmobiliario y ayudarte a estudiar las distintas alternativas que puedan existir en tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Una ejecución hipotecaria siempre termina con una subasta?
No. Aunque la subasta es una de las fases más conocidas del procedimiento, existen situaciones en las que puede no llegar a celebrarse, como la existencia de un acuerdo entre las partes, el pago de la deuda o determinadas circunstancias procesales que suspendan o finalicen la ejecución.
Si no hay subasta, ¿la deuda desaparece?
No necesariamente. La ausencia de subasta no implica por sí sola la extinción de la deuda. Todo dependerá de la causa por la que no se haya celebrado y de cómo concluya finalmente el procedimiento.
¿Puedo vender la vivienda si ya existe una ejecución hipotecaria?
Depende de cada caso. En determinadas circunstancias puede ser posible realizar una venta que permita cancelar la deuda y evitar que el procedimiento continúe. Antes de iniciar cualquier operación es imprescindible analizar la situación jurídica y económica del inmueble.
¿Todavía puedo negociar con el banco cuando ya existe una ejecución hipotecaria?
Sí. Aunque el margen de negociación suele disminuir conforme avanza el procedimiento, en algunos casos todavía es posible alcanzar acuerdos con la entidad financiera. Cada situación debe estudiarse de manera individual.
¿Qué ocurre si la vivienda vale más que la deuda pendiente?
Cuando el valor de mercado del inmueble es superior al importe adeudado, puede existir la posibilidad de vender la vivienda y cancelar la hipoteca, conservando el excedente económico. Es una opción que conviene estudiar antes de que el procedimiento llegue a fases más avanzadas.
¿Cuándo debería buscar asesoramiento?
Lo antes posible. Cuanto antes se conozca la situación exacta de la deuda y del procedimiento judicial, mayores suelen ser las posibilidades de valorar alternativas. Esperar hasta los últimos momentos puede reducir significativamente el margen de actuación.
